ঢাকায় ভাড়া নিয়ন্ত্রণে কার্যকর পদক্ষেপের অভাব, ভোগান্তিতে লাখো ভাড়াটিয়া

বিশ্বের সবচেয়ে জনবহুল মহানগরীগুলোর একটি ঢাকা, যেখানে অধিকাংশ বাসিন্দাই ভাড়া বাড়িতে থাকেন। জাতিসংঘের অর্থনৈতিক ও সামাজিক বিষয়ক বিভাগের ওয়ার্ল্ড আরবানাইজেশন প্রসপেক্টস-এর পূর্বাভাস অনুযায়ী, আগামী ২৫ বছরের মধ্যে ঢাকা বিশ্বের সবচেয়ে জনবহুল শহর হয়ে উঠবে, যার জনসংখ্যা প্রায় ৫২.১ মিলিয়নে পৌঁছাবে। বর্তমানে বাংলাদেশের জনসংখ্যা প্রায় ১৭৬.৫ মিলিয়ন, যা শহুরে আবাসনের ওপর, বিশেষ করে ঢাকায়, প্রচণ্ড চাপ সৃষ্টি করছে।

ভাড়া বৃদ্ধি ও নিয়ন্ত্রণের অভাব

ঢাকায় বাড়িভাড়া ক্রমাগত বেড়েই চলেছে, কিন্তু বাজার নিয়ন্ত্রণের দায়িত্ব কার এবং কেন সরকারের হস্তক্ষেপ সীমিত, তা নিয়ে প্রশ্ন উঠছে। আইন থাকলেও দুর্বল প্রয়োগ এবং সুসংহত নীতির অভাবে লাখো ভাড়াটিয়া কার্যকরভাবে অসুরক্ষিত, তাদের অধিকার নিয়মিত লঙ্ঘিত হচ্ছে।

সমস্যার ব্যাপকতা সত্ত্বেও, এখনও কোনো কার্যকর ও ব্যাপক নীতি কাঠামো নেই ভাড়াটিয়াদের সুরক্ষায়। ১৯৯১ সালের বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন থাকলেও এর প্রয়োগ দীর্ঘদিন ধরে দুর্বল, এবং ঢাকার অনেক বাড়িওয়ালা ইচ্ছাকৃতভাবে আইন উপেক্ষা করেন। নগর কর্তৃপক্ষের সীমিত সচেতনতা কার্যক্রম এই ভারসাম্যহীনতা দূর করতে ব্যর্থ হয়েছে, ফলে ভাড়াটিয়া-বাড়িওয়ালা সম্পর্ক ক্রমশ টানাপোড়েনে পড়ছে এবং অনেক ক্ষেত্রে জমিদারদের পক্ষে ঢালু হয়ে যাচ্ছে।

—

ভাড়া বৃদ্ধির কারণ ও ভাড়াটিয়াদের অভিযোগ

বাড়িওয়ালারা সাধারণত মুদ্রাস্ফীতি, রক্ষণাবেক্ষণ খরচ বৃদ্ধি, ইউটিলিটি ব্যয় এবং গৃহঋণের সুদের হার বৃদ্ধির অজুহাতে ভাড়া বাড়ান। তবে ভাড়াটিয়ারা অভিযোগ করেন যে ভাড়া প্রায়ই ইচ্ছামতো বাড়ানো হয়—কখনও কখনও বছরে একাধিকবার।

রাজধানীর বিভিন্ন এলাকার বাসিন্দাদের সাক্ষাৎকারে দেখা গেছে, বার্ষিক ভাড়া বৃদ্ধি নিয়মিত হয়ে পড়েছে। ঢাকা ট্রিবিউনের বিশ্লেষণ অনুযায়ী, গত ৩০ বছরে শহরের বিভিন্ন অংশে ভাড়া কমপক্ষে চার থেকে ছয় গুণ বেড়েছে, কিছু এলাকায় আরও বেশি।

কনজুমারস অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (ক্যাব) অনুযায়ী, ১৯৯০ সালে একটি কংক্রিট ভবনের দুই কক্ষের ফ্ল্যাটের মাসিক ভাড়া ছিল ২,৯৪২ টাকা। ২০১৫ সালে তা বেড়ে দাঁড়ায় ১৮,১৫০ টাকায়। সংস্থাটি জানায়, সবচেয়ে তীব্র বৃদ্ধি ঘটেছে ২০০৬ সালের পরের দশকে।

ভাড়াটিয়ারা বলেন, ভাড়া বৃদ্ধির ফলে ব্যয়ের একটি শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়া শুরু হয়, অথচ আয়—বিশেষ করে বেতনভোগী কর্মচারীদের—তা অনুসারে বাড়ে না। শেওড়াপাড়ার বাসিন্দা ইসমাইল হোসেন বলেন, প্রতিবছর বাড়িভাড়া ও পণ্যের দাম বাড়ে, কিন্তু আমাদের বেতন বাড়ে না।

আইন ও প্রয়োগের ফাঁক

ভাড়া নিয়ন্ত্রণ অধ্যাদেশ প্রথম ১৯৬৩ সালে প্রবর্তিত হয়, তারপর ১৯৯১ সালের বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন বলবৎ হয়। আইন অনুযায়ী, ভাড়া নির্ধারিত ভাড়ার চেয়ে বেশি বাড়ানো যাবে না, এবং প্রতি দুই বছর পর পর বাড়িওয়ালা বা ভাড়াটিয়ার আবেদনের ভিত্তিতে তা সংশোধন করা যেতে পারে। আইনে ভাড়ার রসিদ দেওয়া, এক মাসের বেশি অগ্রিম ভাড়া নেওয়া নিষিদ্ধ, এবং উল্লেখযোগ্য কাঠামোগত পরিবর্তন ছাড়া দুই বছরের মধ্যে ভাড়া বৃদ্ধি সীমিত করা হয়েছে। এসব বিধান লঙ্ঘনে আর্থিক জরিমানার বিধান রয়েছে। কিন্তু বাস্তবে প্রয়োগ প্রায় নেই বললেই চলে।

বিশেষজ্ঞরা বলেন, আইনে কোনো নির্দিষ্ট সরকারি কর্তৃপক্ষের দায়িত্ব স্পষ্টভাবে বরাদ্দ না থাকায় এটি অকার্যকর। ঢাকা সিটি কর্পোরেশন বিভিন্ন এলাকার জন্য নির্দেশক ভাড়া হার নির্ধারণের চেষ্টা করলেও বর্তমান বাজার তা থেকে অনেক বিচ্যুত।

২০০৮ সালে কর্তৃপক্ষ শহরটিকে ১০টি জোনে বিভক্ত করে ভাড়া নির্ধারণ করে। ধানমন্ডিতে প্রধান সড়কের পাশে সর্বোচ্চ হার নির্ধারণ করা হয় ১৩ টাকা প্রতি বর্গফুট। কিন্তু সাম্প্রতিক রিয়েল এস্টেট মার্কেটপ্লেস মনশিরে একই এলাকায় ভাড়া পাওয়া যাচ্ছে ৪৫ টাকা প্রতি বর্গফুট পর্যন্ত।

ঢাকা ট্রিবিউন মনশিরের তালিকা থেকে প্রতি বর্গফুট ভাড়া বিশ্লেষণ করে দেখেছে: পশ্চিম শেওড়াপাড়ায় ২১ টাকা, বঙ্গমোটরে ৬০ টাকা, বাসাবোতে ১৬ টাকা, শ্যামলি হাউজিংয়ে (আদাবর) ১৩ টাকা, পাইকপাড়ায় (কল্যাণপুর) ১৭ টাকা, দক্ষিণ পীরেরবাগে ১৫ টাকা, ভাটারায় ২০ টাকা, উত্তরা সেক্টর ১৪-তে ৫৩ টাকা, গুলশান-১-এ ৫৭ টাকা, বনশ্রী ই ব্লকে ১৬ টাকা, বসুন্ধরা আই ব্লকে ৪৮ টাকা, মোহাম্মদপুরে ৫২ টাকা, উত্তরা সেক্টর ৪-এ ৫৪ টাকা, দক্ষিণ দোনিয়ায় (যাত্রাবাড়ী) ১২ টাকা, কাজলায় (যাত্রাবাড়ী) ২০ টাকা, মিরপুর-৬-এ ২৩ টাকা, বারিধারা ডিওএইচএস সংলগ্ন এলাকায় ৩০ টাকা, তল্লি অফিস রোডে (পশ্চিম ধানমন্ডি) ২২ টাকা, উত্তরা সেক্টর ৩-এ ৫৭ টাকা, আফতাবনগর এইচ ব্লকে ৩৩ টাকা, বনানীতে ৮৮ টাকা এবং ধানমন্ডিতে প্রতি বর্গফুটে ৪৫ টাকা পর্যন্ত। এসব ভাড়ার সঙ্গে অতিরিক্ত সার্ভিস চার্জ ও ইউটিলিটি বিল বাদ থাকে, যা ভাড়াটিয়ারা প্রায়ই অযৌক্তিক বলে মনে করেন।

অনেক ক্ষেত্রে বাড়িওয়ালারা কর ফাঁকির জন্য অফিসিয়াল চুক্তিতে ভাড়ার পরিমাণ কম দেখান। ধানমন্ডির এক ভাড়াটিয়া নাম প্রকাশ না করার শর্তে জানান, তিনি ৪২,০০০ টাকা ভাড়া দিলেও চুক্তিতে মাত্র ২৩,০০০ টাকা উল্লেখ রয়েছে। এক রাজস্ব কর্মকর্তা এ অভ্যাস স্বীকার করে বলেন, অনেক বাড়িওয়ালা হোল্ডিং ট্যাক্স কমানোর জন্য চুক্তিতে কারচুপি করেন।

ভাড়াটিয়াদের অভিজ্ঞতা

ঢাকার বিভিন্ন এলাকার ভাড়াটিয়ারা সময়ের সাথে ভাড়ার তীব্র বৃদ্ধির অভিজ্ঞতা বর্ণনা করেছেন। শেওড়াপাড়ার মুজাহিদুল ইসলাম জানান, তার পরিবার ২০০৬ সালে ২,৫০০ টাকায় একটি দুই কক্ষের ফ্ল্যাট ভাড়া নিয়েছিল, যা এখন ১১,০০০ টাকায় পৌঁছেছে—চার গুণের বেশি বৃদ্ধি। মধুবাগের এক ভাড়াটিয়া জানান, ২০১০ সালে তার ভাড়া ছিল ৭,০০০ টাকা, বর্তমানে তা ১৯,৬০০ টাকা, অথচ কার্যকরী জেনারেটরের মতো মৌলিক সুবিধাও নেই। ফার্মগেটের মনিপুরী পাড়ার আরেক বাসিন্দা জানান, ২০০৭ সালে ৬,০০০ টাকা ভাড়া ২০২৪ সালে বেড়ে ১৮,০০০ টাকা হয়, পরে তিনি সরে যান।

বিশেষজ্ঞদের মতামত

নগর পরিকল্পনাবিদরা ভাড়ার ক্রমাগত বৃদ্ধির জন্য দ্রুত নগরায়ণ ও ঢাকায় আবাসনের জোরালো চাহিদাকে দায়ী করেন। অনুমান অনুযায়ী, ২০৩০ সালের মধ্যে দেশের প্রায় ৪৫% জনসংখ্যা শহরাঞ্চলে বাস করবে। শিক্ষা, কর্মসংস্থান ও সেবার সহজলভ্যতা মানুষকে রাজধানীতে আকৃষ্ট করছে, যা আবাসন বাজারে চাপ বাড়াচ্ছে।

ক্যাবের সহ-সভাপতি এস এম নজের হোসেন বলেন, ঢাকার ভাড়াটিয়ারা সবচেয়ে ঝুঁকিপূর্ণ, কারণ বাড়িওয়ালা বা নীতিনির্ধারক কেউই তাদের অবস্থা পুরোপুরি বোঝেন না। তিনি বিদ্যমান আইনের জরুরি সংশোধন এবং ভাড়া নিয়ন্ত্রণের জন্য একটি নিবেদিত কর্তৃপক্ষ প্রতিষ্ঠার আহ্বান জানান। তিনি বলেন, সরকার এলাকাভিত্তিক ভাড়া নির্দেশিকা নির্ধারণ করতে পারে, তবে তা সুশৃঙ্খলভাবে করতে হবে। তিনি আরও বলেন, ভাড়া প্রায়ই বছরে দুই থেকে তিনবার বাড়ানো হয়, বিশেষ করে ভাড়াটিয়া পরিবর্তনের সময়।

ঢাকা উত্তর সিটি কর্পোরেশনের কর্মকর্তারাও প্রয়োগের সীমাবদ্ধতা স্বীকার করেছেন। প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা মো. আব্দুল হাই বলেন, ১৯৯১ সালের আইন এখনও কার্যকর, কিন্তু স্থানীয় সরকার সংস্থাগুলোকে সরাসরি প্রয়োগের ক্ষমতা দেয় না। তিনি বলেন, আইনি কাঠামোর বাইরে যেতে পারি না। তবে ভাড়াটিয়া ও বাড়িওয়ালা সমিতির মাধ্যমে একটি সামাজিক ব্যবস্থা গড়ে তোলা যেতে পারে যা সম্মতি বাড়াবে। ঢাকা উত্তর সিটি কর্পোরেশনের প্রশাসক সফিকুল ইসলাম খান, যিনি সেখানে উপস্থিত ছিলেন, তিনি প্রধান নির্বাহীর মন্তব্যের সাথে একমত প্রকাশ করেন।

আন্তর্জাতিক দৃষ্টান্ত

বেশ কয়েকটি দেশে শক্তিশালী ভাড়াটিয়া সুরক্ষা আইন রয়েছে। জার্মানি ও সুইডেনে ভাড়া নিয়ন্ত্রণ ও দীর্ঘমেয়াদী চুক্তি স্থিতিশীলতা দেয়। ফ্রান্স ও নেদারল্যান্ডস ভাড়া বৃদ্ধি সীমিত করে, অন্যদিকে কানাডা প্রাদেশিক আইনের মাধ্যমে কঠোর ভাড়াটিয়া অধিকার নিশ্চিত করে। যুক্তরাষ্ট্রে ফেডারেল আইন বৈষম্যহীনতা, ন্যায্য ক্রেডিট চেক এবং প্রতিবন্ধীদের জন্য সুবিধা নিশ্চিত করে ভাড়াটিয়াদের অধিকার রক্ষা করে। বাড়িওয়ালাদের নিরাপদ জীবনযাত্রার পরিবেশ বজায় রাখা, ভাড়াটিয়ার গোপনীয়তা সম্মান করা এবং পুরনো সম্পত্তিতে সীসার মতো ঝুঁকি প্রকাশ করতে হয়। রাজ্যভেদে নিয়ম ভিন্ন হলেও এই মূল সুরক্ষাগুলো দেশব্যাপী বাড়িওয়ালা-ভাড়াটিয়া সম্পর্কের আইনি সীমা নির্ধারণ করে।

ভাড়া ক্রমাগত বাড়তে থাকা এবং প্রয়োগের ফাঁক অব্যাহত থাকায়, ঢাকার ভাড়াটিয়ারা ক্রমবর্ধমান অনিশ্চয়তার মুখোমুখি হচ্ছেন, যার তাত্ক্ষণিক সমাধানের সম্ভাবনা কম।