মিরপুরের কোনো এক বাড়িতে tonight একজন ভাড়াটিয়া পরিবার তাদের অগ্রিম জমা হারাচ্ছে, কারণ বাড়িওয়ালা তাদের ফোন ধরছেন না। মোহাম্মদপুরে এক তরুণী একা থাকার কারণে লিজ পাচ্ছেন না। চট্টগ্রামে একজন ভাড়াটিয়া মাত্র তিন দিনের নোটিশে বাড়িভাড়া বৃদ্ধির সম্মুখীন হয়েছেন, কোনো ব্যাখ্যা ছাড়াই। এই লোকদের কেউ জানেন না যে তাদের রক্ষার জন্য একটি আইন বিদ্যমান। এবং সত্যি বলতে, এটি জানলেও খুব বেশি পরিবর্তন হতো না।
আইনের অস্তিত্ব কিন্তু প্রয়োগ নেই
বাংলাদেশ ১৯৯১ সালে ‘হাউস রেন্ট কন্ট্রোল অ্যাক্ট’ প্রণয়ন করে। কাগজে-কলমে আইনটি সত্যিই চিন্তাশীল। এটি শোষণমূলক ভাড়া নিষিদ্ধ করে, বেআইনি উচ্ছেদ নিষিদ্ধ করে, অগ্রিম জমার সীমা নির্ধারণ করে, ভাড়ার রসিদ বাধ্যতামূলক করে এবং বাড়িওয়ালাদের শাস্তির বিধান রাখে যারা ইউটিলিটি সংযোগ বিচ্ছিন্ন করে ভাড়াটিয়াদের হয়রানি করে। পঁয়ত্রিশ বছর পরও এই আইন যেন অদৃশ্য কালিতে লেখা। জাতিসংঘের মানব বসতি কর্মসূচি দীর্ঘদিন ধরে প্রতিষ্ঠিত করেছে যে পর্যাপ্ত আবাসন একটি মৌলিক মানবাধিকার। আমাদের আইন, আত্মায় হলেও, তা স্বীকার করে। কিন্তু আমাদের প্রয়োগ প্রক্রিয়া তা করে না।
শহুরে জনসংখ্যার চাপ
আমরা যে বিষয়ে কথা বলছি তার মাত্রা সামান্য নয়। বাংলাদেশের শহুরে জনসংখ্যা এখন মোট জনসংখ্যার প্রায় ৪০ শতাংশ, যেখানে ঢাকা শহরেই ২০ মিলিয়নের বেশি মানুষ বাস করে, যাদের একটি উল্লেখযোগ্য অংশ ভাড়াটিয়া। জাতিসংঘের অনুমান অনুযায়ী, ২০৫০ সালের মধ্যে বিশ্বের ৭০ শতাংশ জনসংখ্যা শহরে বাস করবে, এবং বাংলাদেশের নগরায়নের গতি ভাড়া ব্যবস্থাপনাকে একটি জরুরি অর্থনৈতিক বিষয় করে তুলেছে, আদালতের কৌতূহল নয়।
রেন্ট কন্ট্রোলার ব্যবস্থার ব্যর্থতা
১৯৯১ সালের আইনের পুরো কাঠামো নির্ভর করে একটি প্রতিষ্ঠানের ওপর: রেন্ট কন্ট্রোলার। এই কর্মকর্তা মানক ভাড়া নির্ধারণ, অভিযোগ শোনা এবং বিরোধ নিষ্পত্তির ক্ষমতা রাখেন। আইনের ধারা ৪ এমনকি তিন মাসের নিষ্পত্তির সময়সীমা কল্পনা করে। বাস্তবে, রেন্ট কন্ট্রোলার ব্যবস্থা দীর্ঘদিন ধরে কর্মীসংকটে ভুগছে, প্রধান শহরের বাইরে বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই অগম্য, এবং এটি যে মানুষের সেবা করার জন্য বিদ্যমান তাদের কাছে প্রায় সম্পূর্ণ অজানা। মিরপুরের কোনো সাধারণ ভাড়াটিয়াকে জিজ্ঞাসা করুন তিনি কখনো রেন্ট কন্ট্রোলারের কাছে অভিযোগ দায়ের করেছেন কিনা, আপনি উত্তর জানেন।
এটি শুধু অজ্ঞতা নয়। অভিযোগ দায়ের করার অর্থ আমলাতন্ত্রের মধ্য দিয়ে যাওয়া, সম্ভবত একজন আইনজীবী নিয়োগ করা, এবং অনিশ্চিত ফলাফলের জন্য অপেক্ষা করা, একই ছাদের নিচে বাড়িওয়ালার সাথে বসবাস করা যিনি এখন জানেন আপনি তাকে রিপোর্ট করেছেন। ওয়ার্ল্ড জাস্টিস প্রজেক্টের আইনের শাসন সূচক ধারাবাহিকভাবে বাংলাদেশকে নাগরিক বিচার প্রবেশাধিকারের জন্য নিম্ন চতুর্থাংশে রাখে। সেই র ranking এর একটি খুব মানবিক মুখ আছে, এবং এটি একটি ভাড়া অ্যাপার্টমেন্টে বাস করে।
অগ্রিম জমার চক্র
ধারা ১০ রেন্ট কন্ট্রোলারের অনুমোদন ছাড়া এক মাসের বেশি অগ্রিম ভাড়া নেওয়া নিষিদ্ধ করে। আজ ঢাকায় যেকোনো ভাড়া আলোচনায় প্রবেশ করুন এবং আপনি তিন, ছয়, এমনকি বারো মাসের অগ্রিম দাবি দেখতে পাবেন। ভাড়াটিয়ারা খালি করার সময় জমা অদৃশ্য হয়ে যায় জালিয়াতি ক্ষতির দাবিতে। কোনো দ্রুত প্রতিকার নেই। জাতিসংঘের অর্থনৈতিক, সামাজিক ও সাংস্কৃতিক অধিকার কমিটি তার সাধারণ মন্তব্য ৪-এ বিশেষভাবে বসবাসের নিরাপত্তাকে পর্যাপ্ত আবাসনের অধিকার থেকে অবিচ্ছেদ্য বলে চিহ্নিত করেছে। আমরা প্রতিদিন সেই মান লঙ্ঘন করছি, হাজারো লেনদেনের মাধ্যমে, প্রকাশ্যে।
কোনো কাগজ, কোনো অধিকার নয়
সম্ভবত সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ফাঁক হল লিখিত ভাড়া চুক্তির কোনো আইনি প্রয়োজনীয়তার সম্পূর্ণ অনুপস্থিতি। একটি মৌখিক হ্যান্ডশেক এবং নগদ প্রদান বাংলাদেশে একটি বৈধ ভাড়া গঠন করে। বিরোধ দেখা দিলে, উভয় পক্ষ স্মৃতি থেকে তর্ক করে। ভাড়াটিয়া প্রায় সবসময়ই হেরে যায়। ইন্টারন্যাশনাল জার্নাল অফ আরবান অ্যান্ড রিজিওনাল রিসার্চ-এর গবেষণা ধারাবাহিকভাবে দেখিয়েছে যে অনানুষ্ঠানিক ভাড়া ব্যবস্থা দ্রুত নগরায়ণশীল অর্থনীতিতে গৃহায়ন নিরাপত্তাহীনতার সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য পূর্বাভাসকগুলির মধ্যে একটি। আমরা লক্ষ লক্ষ মানুষের উপর সেই পরীক্ষা চালাচ্ছি।
প্রকৃত সংস্কার কেমন হবে
সমাধানের জন্য শাসন পুনরুদ্ধারের প্রয়োজন নেই। এর জন্য প্রয়োজন রাজনৈতিক ইচ্ছা। বাধ্যতামূলক লিখিত ভাড়া চুক্তি, একটি সাধারণ সরকারি টেমপ্লেট এবং কম খরচের ডিজিটাল নিবন্ধন ব্যবস্থার মাধ্যমে, তথ্যের শূন্যতা দূর করবে। মোবাইল ফিনান্সিয়াল সার্ভিস ইতিমধ্যে বাংলাদেশের দৈনন্দিন জীবনে গেঁথে গেছে। বিকাশ বা নগদের মাধ্যমে ভাড়া প্রদান স্বয়ংক্রিয় ডিজিটাল রসিদের সাথে যুক্ত করলে ধারা ১৩-এর অ-সম্মতি রাতারাতি সমাধান হবে। বিশ্বব্যাংকের ডুয়িং বিজনেস গবেষণা দীর্ঘদিন ধরে দেখিয়েছে যে সম্পত্তির অধিকার আনুষ্ঠানিককরণ, এমনকি ভাড়া স্তরে, বিনিয়োগ এবং অর্থনৈতিক বৃদ্ধির সাথে সরাসরি সম্পর্কযুক্ত।
দ্রুত ভাড়া ট্রাইব্যুনাল, কঠোর সময়সীমা সহ, বিভাগীয় সদর দপ্তরের বাইরে বিতরণ করা হলে, আইনকে সুলভ করে তুলবে। সরকার-সমর্থিত মধ্যস্থতা সাধারণ বিরোধ নিষ্পত্তির আগে মামলা জমা পরিষ্কার করবে। ধারা ২৩ থেকে ২৭-এর অধীনে জরিমানা মুদ্রাস্ফীতির সাথে আপডেট করা প্রয়োজন। ১৯৯১ সালে নির্ধারিত এবং কখনো সংশোধিত জরিমানা প্রতিরোধক নয়, বরং আমন্ত্রণ।
এবং এই সবের আগে প্রয়োজন জনসচেতনতা। আইনের ধারা ১৯ এবং ২১-এ অসাধারণ সুরক্ষা রয়েছে যা বাংলাদেশের প্রায় কোনো ভাড়াটিয়া শুনেনি। অধিকার যা কেউ জানে না তা অধিকার নয়। তারা সাজসজ্জার পাঠ্য। অফিস অফ দ্য হাই কমিশনার ফর হিউম্যান রাইটস-এর ব্যবসা ও মানবাধিকার বিষয়ক গাইডিং প্রিন্সিপালগুলি দ্ব্যর্থহীন: রাষ্ট্রগুলিকে কেবল সুরক্ষা প্রণয়ন করতে হবে না, বরং সেগুলিকে বাস্তব এবং সুলভ করে তুলতে হবে। আমরা ১৯৯১ সালে আমাদের সুরক্ষা প্রণয়ন করেছি। তারপর থেকে আমরা সেগুলিকে বাস্তব করিনি।
ভাড়া সংস্কারের অর্থনৈতিক গুরুত্ব
ভাড়া সংস্কার শিরোনাম তৈরি করবে না। কোনো ফিতা কাটা হয় না যখন জমা ফেরত আইন কাজ শুরু করে। কিন্তু আন্তর্জাতিক শ্রম সংস্থার বিশ্ব কর্মসংস্থান ও সামাজিক আউটলুক বারবার উল্লেখ করেছে যে গৃহায়ন নিরাপত্তা শ্রম উৎপাদনশীলতা এবং কর্মশক্তি গতিশীলতার সাথে সরাসরি যুক্ত। যখন একজন কর্মী তাদের বাড়ি হারানোর ভয়ে থাকে, তারা খারাপ চাকরিতে থাকে এবং ভালো সুযোগের জন্য স্থানান্তর এড়ায়। আমাদের ভাঙা ভাড়া ব্যবস্থা কেবল একটি আইনি বিব্রতকর অবস্থা নয়। এটি লক্ষ লক্ষ কর্মজীবী মানুষের জন্য একটি অর্থনৈতিক বোঝা।
হাউস রেন্ট কন্ট্রোল অ্যাক্ট, ১৯৯১ একটি আন্তরিক আইন ছিল যা আর বিদ্যমান নেই এমন একটি দেশের জন্য লেখা হয়েছিল। বাংলাদেশ আজ আরও নগরায়িত, আরও অর্থনৈতিকভাবে জটিল, এবং একটি ভাড়াটিয়া জনসংখ্যার আবাসস্থল যা খসড়াকারীরা কল্পনা করেছিলেন তার চেয়ে অনেক বড়। আইনটি তাল মেলাতে পারেনি। এটি ঠিক করা লক্ষ লক্ষ মানুষের জন্য দৈনন্দিনভাবে গুরুত্বপূর্ণ হবে। আমাদের যা করা উচিত নয় তা হল আরও ৩৫ বছর অপেক্ষা করা এবং একে আইন বলা।
নাফিস আল সাদিক একজন কর্পোরেট আইনজীবী এবং সামিট কমিউনিকেশনস লিমিটেডের নির্বাহী (আইনি ও সম্মতি)। নাফিস এহসাস চৌধুরী এমএম ইসপাহানি লিমিটেডে কর্মরত।
