ভূমি দখল ও জালিয়াতি দমন: এফডিআই প্রবৃদ্ধির জন্য জরুরি

বাংলাদেশ যখন বিদেশি প্রত্যক্ষ বিনিয়োগ (এফডিআই) আকর্ষণে সচেষ্ট, তখন একদল অসাধু ডেভেলপার ও ভূমি দখলকারী দেশের বিনিয়োগ পরিবেশের ব্যাপক ক্ষতি করছে। তারা প্রবাসী বাংলাদেশিদের দেশে বাড়ি ও প্রকল্পে বিনিয়োগ থেকে বিরত রাখছে এবং এফডিআইয়ের একটি গুরুত্বপূর্ণ উৎসকে ক্ষয় করছে।

প্রবাসীদের ক্রমবর্ধমান হতাশা

ইউরোপ, মধ্যপ্রাচ্য ও উত্তর আমেরিকা জুড়ে হতাশ ও মোহভঙ্গ প্রবাসী বাংলাদেশিরা পরিবারের জন্য বাড়ি নির্মাণ বা ফ্ল্যাট কেনার পরিকল্পনা ত্যাগ করছে। অনেকে জালিয়াতি বা ভূমি দখলের শিকার হয়েছেন; অন্যরা দেখেছেন তাদের কষ্টার্জিত সঞ্চয় দিয়ে অর্থায়িত আবাসন প্রকল্প অনির্দিষ্টকালের জন্য স্থগিত হয়ে গেছে। তাদের জন্য, বাংলাদেশে নিজের বাড়ির মালিক হওয়ার প্রতিশ্রুতি উদ্বেগ, আর্থিক ক্ষতি ও দীর্ঘস্থায়ী আইনি জটিলতায় পরিণত হয়েছে।

প্রবাসী পাখির অভিজ্ঞতা

দীর্ঘদিন ধরে সুইডেনে বসবাসকারী পাখি এরই একজন শিকার। নোয়াখালীতে জন্ম নেওয়া ও ঢাকায় বেড়ে ওঠা পাখি কয়েক বছর আগে রাজধানীতে একটি প্লট কিনেছিলেন। পরে তাকে জানানো হয় যে একটি বড় ডেভেলপার সেই জায়গাটি দখল করে নিয়েছে। তিনি ও তার স্বামী যখন এই দাবির প্রতিবাদ জানান, তখন তাদেরকে একটি প্রতীকী অঙ্কের টাকা দেওয়ার প্রস্তাব দেওয়া হয়—যে জমি ইতিমধ্যে একটি বিলাসবহুল প্রকল্পের অংশ হয়ে গেছে। নিয়ন্ত্রক সংস্থা ও শিল্প সংগঠনের কাছে তাদের আবেদন ব্যর্থ হয়।

—

আবদুর রশীদের ক্ষতি

অনুরূপ পরিণতি ভোগ করেছেন মধ্যপ্রাচ্যভিত্তিক ব্যবসায়ী আবদুর রশীদ। তিনি একটি নামী ডেভেলপারের কাছ থেকে উত্তরায় চতুর্থ তলার একটি ফ্ল্যাটের জন্য প্রায় ৮০ লাখ টাকা পরিশোধ করেছিলেন। ২০১৪ সালে ফ্ল্যাটটি হস্তান্তরের কথা থাকলেও তা কখনো বাস্তবায়িত হয়নি। পরে রশীদ জানতে পারেন যে ডেভেলপারের ব্যবস্থাপনা পরিচালক ভবনের ফ্ল্যাটগুলি বন্ধক রেখে একটি ব্যাংক থেকে প্রায় ৭ কোটি টাকা ঋণ নিয়েছিলেন। ঋণ পরিশোধ না হওয়ায় ব্যাংক সম্পত্তি নিলামে তোলে, ফলে রশীদ ও আরও শত শত ক্রেতা দখল পেতে আইনি লড়াইয়ে জড়িয়ে পড়েন।

ব্যাপক জালিয়াতি ও আইনি জটিলতা

কোনো সরকারি পরিসংখ্যান না থাকলেও হাজার হাজার ক্রেতা—যার মধ্যে অনেক প্রবাসী বাংলাদেশি—সম্পত্তি জালিয়াতি ও ভূমি বিরোধের শিকার হয়েছেন বলে ধারণা করা হয়। একটি প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, বিস্তৃত আবাসন জালিয়াতির প্রেক্ষাপটে প্লট সংক্রান্ত অনিয়মে প্রায় ৯,০০০ মামলা দায়ের করা হয়েছে, যদিও এতে প্রবাসীদের পৃথকভাবে উল্লেখ করা হয়নি। আরেকটি প্রতিবেদনে দুবাইয়ে সম্পত্তির মালিকানার সঙ্গে জড়িত ৪৫৯ বাংলাদেশির অভিযোগের উল্লেখ রয়েছে, তবে তা দেশীয় ডেভেলপারের বিরুদ্ধে নয়, বরং বিদেশি সম্পদ নিয়ে।

অর্থ পাচার ও অনিয়ম

এগুলো বিচ্ছিন্ন ঘটনা নয়। ক্রেতারা নিয়মিত অভিযোগ করেন যে ডেভেলপাররা একই ইউনিট একাধিক ক্রেতার কাছে বিক্রি করে, মালিকানা ভুলভাবে উপস্থাপন করে, বছরের পর বছর হস্তান্তর বিলম্বিত করে বা প্রকল্পের সম্পত্তি ঋণের জামানত হিসেবে ব্যবহার করে যা পরে আইনি জটিলতায় পড়ে। একটি বনানী প্রকল্প ও ১১৫ কোটি টাকার বেশি স্থানান্তর সংক্রান্ত অর্থ পাচারের অভিযোগসহ উচ্চপর্যায়ের তদন্ত ও অভিযোগ জনমনে উদ্বেগ আরও বাড়িয়েছে।

আস্থা হারানো ও মূলধন পাচার

পরিণতি গুরুতর। যে প্রবাসীরা একসময় বাংলাদেশি রিয়েল এস্টেটকে নিরাপদ ও আবেগীয় বিনিয়োগ হিসেবে বিবেচনা করতেন, তারা এখন বিনিয়োগে অনীহা প্রকাশ করছেন। নবীগঞ্জের প্রবাসী আব্দুল আহাদ এর একটি উদাহরণ। তিনি সিলেটে একটি বাড়ি নির্মাণে যথেষ্ট খরচ করেছিলেন, কিন্তু পাঁচ বছর পর তা মাত্র ১.৭ কোটি টাকায় বিক্রি করেন—যা তার ব্যয়ের একটি অংশ মাত্র। সিলেট ও অন্যান্য স্থানে অনেক প্রবাসী বাংলাদেশি এখন সম্পদ বিক্রি করে দেশ থেকে মূলধন সরিয়ে নিচ্ছেন, যদিও স্থানীয় ব্যবসায়ী গোষ্ঠীগুলি বারবার তাদের ফিরিয়ে আনার চেষ্টা করছে।

গ্রামীণ ভূমি হারানো

এই আস্থার সংকট একটি উদ্বেগজনক প্রেক্ষাপটে দাঁড়িয়ে আছে। সাম্প্রতিক এক গ্রামীণ ভূমি জরিপে দেখা গেছে, গত এক দশকে প্রায় ৭০% গ্রামীণ পরিবার জমি হারিয়েছে, যার প্রধান কারণ ভূমি দখল ও জোরপূর্বক অধিগ্রহণ। বাংলাদেশের আবাসন বাজার দীর্ঘমেয়াদে অত্যন্ত সম্ভাবনাময়—দ্রুত নগরায়ণ, ক্রমবর্ধমান মধ্যবিত্ত ও অবকাঠামোগত উন্নয়নের কারণে—কিন্তু জালিয়াতি, দুর্বল আইন প্রয়োগ ও ভূমি মালিকানায় গভীর বৈষম্য সেই সম্ভাবনাকে ক্ষুণ্ন করছে।

আবাসন খাতের মন্দা

এটি পুরো শিল্পে নেতিবাচক প্রভাব ফেলেছে। বাংলাদেশের রিয়েল এস্টেট খাত সাম্প্রতিক বছরগুলোর মধ্যে সবচেয়ে গভীর মন্দার মুখোমুখি হয়েছে। ২০২৪ সালের ৫ আগস্ট রাজনৈতিক পরিবর্তনের পর বুকিং বাতিলের একটি ঢেউ দেখা দিয়েছে, অন্যদিকে নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধি, উচ্চ সুদের হার ও বৈশ্বিক অস্থিরতার কারণে খাতে খেলাপি ঋণ প্রায় ২৭%-এ পৌঁছেছে।

ত্রিমুখী চাপ: আস্থা, অর্থায়ন ও ব্যয়

বর্তমান সংকট তিনটি আন্তঃসম্পর্কিত চাপ দ্বারা তৈরি: আস্থা, অর্থায়ন ও ব্যয়। গৃহঋণের হার ২০২২ সালের শুরুর দিকে প্রায় ৯% থেকে বেড়ে বর্তমানে প্রায় ১৪% হয়েছে, যা ২০২৪ সালে প্রায় ১৭%-এ শীর্ষে পৌঁছেছিল। দীর্ঘমেয়াদী বন্ধকী পণ্যের অভাব ক্রেতাদের পুলকে সংকুচিত করেছে। একই সময়ে, ইস্পাত, সিমেন্ট ও অন্যান্য মূল উপকরণের দাম তীব্রভাবে বেড়েছে, প্রকল্প ব্যয় বাড়িয়েছে এবং ডেভেলপারদের মূল্য নির্ধারণের নমনীয়তা কমিয়েছে। রাজনৈতিক ও অর্থনৈতিক অনিশ্চয়তা ক্রেতা ও বিনিয়োগকারীদের মধ্যে অপেক্ষা-ও-দেখার মনোভাব তৈরি করেছে, যেখানে অন্তর্নিহিত চাহিদা অক্ষুণ্ন থাকলেও কার্যকলাপ ধীরগতির হয়েছে।

নিয়ন্ত্রক ফাঁকফোকর ও আমলাতান্ত্রিক জড়তা

নিয়ন্ত্রক ফাঁকফোকর ও আমলাতান্ত্রিক জড়তা পরিস্থিতি আরও খারাপ করছে। বিদেশি বিনিয়োগকারীরা স্বচ্ছতা ও নির্ভরযোগ্য আইনি সুরক্ষা আশা করেন, কিন্তু বারবার জালিয়াতি, দীর্ঘস্থায়ী বিরোধ ও ধীর আইন প্রয়োগের প্রতিবেদন বিনিয়োগে নিরুৎসাহিত করছে এবং বাংলাদেশের সম্পত্তি বাজারের ভাবমূর্তি ক্ষুণ্ন করছে। এমনকি সৎ ডেভেলপারদের জন্যও আন্তর্জাতিক মূলধন আকর্ষণ কঠিন হয়ে পড়ছে যখন পুরো খাতটি ঝুঁকিপূর্ণ ও অস্বচ্ছ বলে বিবেচিত হয়।

আইনি প্রতিকার ও প্রয়োগের দুর্বলতা

যে ডেভেলপাররা দুর্বৃত্তায়ন থেকে জালিয়াতির সীমা অতিক্রম করে, তাদের জন্য আইনি পরিণতি নীতিগতভাবে কঠোর হতে পারে, যদিও প্রয়োগ প্রায়ই অসম। ভূমি দখল, জালিয়াতি ও অর্থ পাচার সংক্রান্ত ফৌজদারি কার্যধারা কারাদণ্ড, ভারী জরিমানা ও স্থায়ী সুনামগত ক্ষতি ডেকে আনতে পারে। দেওয়ানি প্রতিকারও উপলব্ধ, যেমন রিট পিটিশন, নিষেধাজ্ঞা ও দখল বা ক্ষতিপূরণের দাবি; আদালত মালিকানা বিরোধ নিষ্পত্তি না হওয়া পর্যন্ত লেনদেন স্থগিত বা নিলাম বন্ধ করতে পারে। নিয়ন্ত্রক জরিমানাও সমান ক্ষতিকর হতে পারে। কর্তৃপক্ষ অর্থায়নে প্রবেশাধিকার সীমিত করতে পারে, বিশেষ নিরীক্ষার আদেশ দিতে পারে, সন্দেহজনক লেনদেন অর্থ পাচার বিরোধী তদন্তের জন্য উল্লেখ করতে পারে বা গুরুতর ক্ষেত্রে নতুন প্রকল্প অনুমোদন ব্লক করতে পারে। কর কর্মকর্তারাও জরিমানা আরোপ করতে পারেন যেখানে লেনদেন প্রকৃত মূল্য গোপন করার জন্য ডিজাইন করা হয়েছে বলে মনে হয়; সরকারি কর্মকর্তারা জড়িত থাকলে দুর্নীতি দমন তদন্ত ফৌজদারি মামলার পাশাপাশি চলতে পারে। সমস্যা আইনি প্রতিকারের অভাবে নয়, বরং প্রয়োগের দুর্বলতায়। মামলাগুলি প্রায়ই বছর ধরে টেনে যায়, প্রমাণ জাল নথি বা দুর্বল রেকর্ড-কিপিংয়ের কারণে অস্পষ্ট হয় এবং শক্তিশালী স্বার্থ জবাবদিহিতা বিলম্বিত বা হ্রাস করতে পারে। অনেক শিকারের জন্য, ন্যায়বিচার কাগজে-কলমে থাকলেও বাস্তবে নেই।

আস্থা পুনরুদ্ধারে সমন্বিত নীতি প্রয়োজন

আস্থা পুনরুদ্ধারের জন্য সিদ্ধান্তমূলক ও সমন্বিত নীতি পদক্ষেপ প্রয়োজন। ভূমি ও সম্পত্তি মামলায় বিরোধ নিষ্পত্তি দ্রুত করা, শিরোনাম জালিয়াতি ও অবৈধ দখলের সুযোগ বন্ধ করা এবং শিরোনাম যাচাই জোরদার করা সহায়ক হবে। পুনঃঅর্থায়ন ব্যবস্থা বা বিশেষায়িত আবাসন অর্থায়ন প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে একটি কার্যকর বন্ধকী বাজার গড়ে তোলা ২০ থেকে ৩০ বছরের মেয়াদে অনেক কম সুদে ঋণ সম্প্রসারণের অনুমতি দেবে, যা জনসংখ্যার একটি বৃহত্তর অংশের জন্য গৃহ মালিকানা সাশ্রয়ী করবে। রেজিস্ট্রেশন ফি, স্ট্যাম্প ডিউটি ও সম্পর্কিত চার্জ যুক্তিযুক্ত করাও লেনদেনকে উদ্দীপিত করবে এবং করভিত্তি প্রসারিত করবে, পাশাপাশি পরিকল্পিত পাবলিক-প্রাইভেট পার্টনারশিপে অব্যবহৃত রাষ্ট্রীয় জমি আনা প্রকল্প ব্যয় কমাতে এবং সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ি সরবরাহ ত্বরান্বিত করতে পারে।

পরিবর্তনের লক্ষণ ও জাতীয় আবাসন নীতি

পরিবর্তনের কিছু লক্ষণ রয়েছে। নিয়ন্ত্রকরা তদারকি বাড়িয়েছেন, বাংলাদেশ ব্যাংক ডেভেলপার অর্থায়নের যাচাই জোরদার করেছে এবং আইন প্রয়োগকারী সংস্থাগুলি অর্থ পাচার তদন্ত চালিয়েছে। তবে খণ্ডিত পদক্ষেপ যথেষ্ট নয়। খাতটির প্রয়োজন একটি জাতীয় আবাসন নীতি, যার একটি স্পষ্ট দীর্ঘমেয়াদী রোডম্যাপ থাকবে “সবার জন্য বাসস্থান” দৃষ্টিভঙ্গির অধীনে, যা অন্তর্ভুক্তিমূলক ও সুশৃঙ্খল নগর বৃদ্ধি সমর্থনের জন্য রাজস্ব, আইনি ও পরিকল্পনা সরঞ্জাম একত্রিত করবে।

সুযোগ পুনর্বিন্যাসের

প্রকৃত ডেভেলপারদের জন্য, বর্তমান মন্দা পুনর্বিন্যাসের একটি সুযোগও বটে। অগ্রগামী প্রতিষ্ঠানগুলি সবুজ, প্রযুক্তি-চালিত ও সেবা-ভিত্তিক মডেলের দিকে অগ্রসর হচ্ছে, যার মধ্যে সোলার ইন্টিগ্রেশন, স্মার্ট বিল্ডিং সিস্টেম, শক্তিশালী সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা এবং মিশ্র-ব্যবহারের প্রকল্প রয়েছে যা স্বল্পমেয়াদী মুনাফার পরিবর্তে স্থায়ী মূল্য প্রদান করে। আয়-সংযুক্ত ও বিনিয়োগ-উৎপাদক পণ্য আবেদন বাড়াতে এবং অনুমানমূলক ঝুঁকি কমাতে পারে, যখন উন্নত বিতরণ সময়সূচি ও জবাবদিহিতা আস্থা পুনর্নির্মাণে সহায়তা করবে।

পথের দিশা

শেষ পর্যন্ত, প্রবাসী বিনিয়োগকারীদের ফিরিয়ে আনা নির্ভর করবে দ্রুত ন্যায়বিচার, স্পষ্ট নিয়ন্ত্রণ, সাশ্রয়ী দীর্ঘমেয়াদী অর্থায়ন এবং স্বচ্ছতার প্রতি অটল প্রতিশ্রুতির মাধ্যমে আস্থা পুনরুদ্ধারের ওপর। যদি নীতিনির্ধারক ও শিল্প নেতারা এই মুহূর্তটি কাজে লাগান, তাহলে বাংলাদেশের রিয়েল এস্টেট খাত এখনও অন্তর্ভুক্তিমূলক প্রবৃদ্ধির একটি বড় ইঞ্জিনে পরিণত হতে পারে, বিদেশি বিনিয়োগের ব্রেক বা প্রবাসী হতাশার উৎস হয়ে না থেকে।