সাবেক ভূমিমন্ত্রীর সম্পত্তি সাম্রাজ্য ও এমএফআই-এর মধ্যে 'আকর্ষণীয়' সংযোগ
অদ্ভুত মনে হলেও এখনো অবৈধ বলে প্রমাণিত হয়নি এমন ঘটনা নিয়ে আলোচনায় আমাদের সতর্ক থাকতে হবে। এই প্রসঙ্গে, এই সংবাদপত্রটি উল্লেখ করেছে যে সাবেক ভূমিমন্ত্রী সাইফুজ্জামান চৌধুরীর বিদেশি সম্পত্তি সাম্রাজ্য এবং বর্তমানে প্রশাসনিক নিয়ন্ত্রণে থাকা বন্ধকী ঋণদাতা প্রতিষ্ঠান মার্কেট ফাইন্যান্সিয়াল ইনস্টিটিউশনের মধ্যে একটি সংযোগ রয়েছে, যা নিঃসন্দেহে আকর্ষণীয়।
এমএফআই-এর সমস্যার প্রকৃতি
এমএফআই-এর সাথে যা ঘটেছে তা নিয়ন্ত্রণমূলক সমস্যা নয়, বরং এটি একটি 'আকর্ষণীয়' ধরনের সমস্যা। এমএফআই কোনো ব্যাংক ছিল না, এটি ছিল একটি মধ্যস্থতাকারী প্রতিষ্ঠান। অপ্রথাগত বন্ধকী ঋণ খুঁজছেন এমন ব্যক্তিরা সরাসরি কোনো প্রধান ব্যাংকের কাছে যান না, কারণ তারা কিছু ভিন্ন ধরনের সেবা চান। প্রতিটি শিল্পে, সর্বত্রই এমন বিশেষজ্ঞ রয়েছেন যারা অপ্রথাগত চাহিদা মেটান।
এই বিশেষজ্ঞদের শিল্প-জ্ঞান থাকে যার মাধ্যমে তারা বুঝতে পারেন কে ঋণ শোধ করতে সক্ষম আর কে নয়। তারা চুক্তি সম্পন্ন করে এবং ঝুঁকি গ্রহণ করে। কিন্তু এই চুক্তিগুলো অর্থায়নের জন্য তারা প্রথাগত প্রধান ব্যাংকগুলোর সাথে যুক্ত হন। ব্যাংকগুলো নিজেরাই অর্থ সরবরাহ করে এবং ঋণের বিপরীতে বন্ধককৃত সম্পদের নিয়ন্ত্রণ নেয়।
কোথায় সমস্যা শুরু হয়
এটি সম্পূর্ণ স্বাভাবিক প্রক্রিয়া এবং প্রায়শই ঘটে থাকে। তবে যা ঘটে না—অন্তত সবাই আশা করে যে এটি বেশি ঘটে না—তা হলো বিশেষজ্ঞরা প্রধান ব্যাংকগুলোর কাছে কতটা ঋণ কার কাছে দেওয়া হয়েছে সে বিষয়ে অস্পষ্ট থাকেন। অথবা এমনকি, একই ঋণের বিপরীতে বন্ধককৃত সম্পদে একাধিক ব্যাংককে নিয়ন্ত্রণ নেওয়ার অনুমতি দেন।
এই পর্যায়েই এই ব্যবস্থাগুলো ভেঙে পড়তে শুরু করে। বিশেষজ্ঞ বা ব্রোকার একজন ঋণগ্রহীতার সাথে একটি সম্পত্তির জন্য একটি চুক্তি স্বাক্ষর করেন, কিন্তু তারপর সেই জামানত বা সম্পত্তি ব্যবহার করে অর্থায়নকারী ব্যাংকগুলোর কাছ থেকে দ্বিগুণ ঋণ নেন। এই বিষয়টিকে আমরা আকর্ষণীয় বলতে পারি—এমনকি এই অভিযোগ নিজেই আকর্ষণীয়।
অপরাধী প্রমাণ ও অর্থনৈতিক চক্র
এটি ঘটছে বলে প্রমাণ পাওয়া গেলে তা অবশ্যই অপরাধ হবে। প্রমাণিত হলে দেখা যাবে দুই বা ততোধিক ব্যাংক একই ঋণ ও সম্পদ থেকে তাদের টাকা ফেরত পেতে চেষ্টা করছে এবং এটি নিয়ন্ত্রণমূলক সমস্যা নয়—বরং বিশেষজ্ঞের দেউলিয়া হয়ে যাওয়ার সমস্যা।
এটিও এমন কিছু যা ঘটে থাকে। এটি ব্যবসা বা ঋণ চক্রের প্রায় অংশ। প্রতি কয়েক বছর বা দশকে আমরা এই ধরনের গল্পের আরেকটি ধারা দেখতে পাই। যারা শুরুতে বিশেষজ্ঞ ছিলেন তারা শেষ পর্যন্ত সেই জামানত দ্বিগুণ বন্ধক দেন এবং এটি আসলে শতাব্দী ধরে চলে আসছে।
কোনো এক পর্যায়ে, কয়েকটি প্রতিষ্ঠান দেউলিয়া হয়ে যায়, এই খাতে ঋণদানকারী সবাই থেমে যায় এবং অনেকেই দেউলিয়া হয়। তারপর আবার চক্র শুরু হয়। ওয়ারেন বাফেটের সেই মন্তব্যের দিকে এটি ইঙ্গিত করে যে মন্দার সময়েই বোঝা যায় কে সাঁতার কাটছিল সাঁতারের পোশাক ছাড়া।
সাবেক মন্ত্রীর সম্পত্তি সাম্রাজ্যের 'আকর্ষণীয়' দিক
সাবেক ভূমিমন্ত্রীর সম্পত্তি সাম্রাজ্য 'ওহ, এটি আকর্ষণীয়' এই সাধারণ অর্থে আকর্ষণীয়। ২০১৯ সালের আগে যুক্তরাজ্যে প্রায় ৫০টি সম্পত্তি থেকে ২০২৪ সালে ৩০০টির বেশি সম্পত্তিতে উন্নীত হওয়া নিঃসন্দেহে একটি আকর্ষণীয় বিনিয়োগ কৌশল।
এমএফআই-তে যা ভুল হচ্ছিল তার সাথে এর কোনো সংযোগ নেই। একজন 'অপ্রথাগত বিনিয়োগ কৌশল' অনুসরণকারী ব্যক্তি অপ্রথাগত বিনিয়োগ কৌশলের অর্থায়নকারীর কাছেই যাবেন। স্পষ্টতই, এই বিশেষজ্ঞদের থাকার পুরো উদ্দেশ্যই এটি।
যুক্তরাজ্যের সম্পত্তি বাজারের বাস্তবতা
যা আমাকে আরো বেশি আগ্রহী করে তা হলো: যদি আপনার বিনিয়োগের জন্য ব্যবহৃত টাকার জন্য অর্থ প্রদান করতে না হয়, তবে বেশিরভাগ বিনিয়োগই লাভজনক। কিন্তু যদি আপনাকে অর্থ প্রদান করতে হয়—এবং আপনি যদি একটি বন্ধকী বিশেষজ্ঞের কাছ থেকে ঋণ নেন, তবে আপনাকে দিতে হবে—তবে লাভ করার জন্য ভালো বিনিয়োগ করা প্রয়োজন।
কারণ ২০১৯ থেকে ২০২৪ সালের মধ্যে, ব্রিটিশ সম্পত্তি একটি ভালো বিনিয়োগ ছিল না। বাণিজ্যিক সম্পত্তি—সবচেয়ে উৎকৃষ্ট, প্রাইম স্থানগুলো ছাড়া—ইন্টারনেট খুচরা ও অফিস স্পেসের প্রয়োজনীয়তা গ্রাস করায় মূল্য হ্রাস পেয়েছে।
গৃহস্থালি সম্পত্তি—বাড়ি, ফ্ল্যাট—এই সময়ের মধ্যে প্রকৃত অর্থে (মুদ্রাস্ফীতির পর) দাম হ্রাস পেয়েছে। কোভিড লকডাউনের পর সুদের হার বৃদ্ধি সম্পত্তি বাজারে এই প্রভাব ফেলবে।
সম্ভাব্য ক্ষতির বিষয়
আমার মনে হয় এটি আরো বেশি আকর্ষণীয়—আবারও সেই 'ওহ, এটি কি আকর্ষণীয় নয়' অর্থে। কারণ, ধরে নেওয়া যাক চৌধুরী সাহেব আসলে স্বাভাবিক বন্ধকী হার প্রদান করেছেন, তাহলে এর থেকে তিনি লাভ করছেন এমন কোনো প্রমাণ নেই।
আসলে, আমি পরামর্শ দেব যে সম্ভবত তিনি ক্ষতির সম্মুখীন হয়েছেন। ২০১৯ সালে কেনা, ২০২৪/৫ সালে বিক্রি? যুক্তরাজ্যের সম্পত্তিতে? আমি মনে করি পোর্টফোলিওতে লাভ হওয়ার সম্ভাবনা কম।
সম্ভবত এটি শুধু আমারই ধারণা, কিন্তু এটি এমন কিছু যা আমি সত্যিই আকর্ষণীয় মনে করি। একজন ভূমিমন্ত্রী সম্পত্তি বিনিয়োগের উৎসবে মেতে উঠে অর্থ হারান? এটি এতটাই আকর্ষণীয় যে আমি হয়তো হাসতেও পারি।
টিম ওরস্টল লন্ডনের অ্যাডাম স্মিথ ইনস্টিটিউটের একজন সিনিয়র ফেলো।
